Grundsatzentscheidung des BGH zu Kündigungen wegen Zahlungsverzugs

Gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) BGB ist der Vermieter eines Wohnungsmietverhältnisses berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Termin mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug geraten ist. Vielfach erklärt der Vermieter in der Praxis im Falle eines solchen Zahlungsverzugs primär eine solche außerordentliche fristlose Kündigung und „hilfsweise“ eine ordentliche Kündigung zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist als sog. „gestaffelte Kündigung“. Zahlt der Mieter eines Wohnungsmietverhältnisses den Mietrückstand innerhalb der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelten sog. Schonfrist von 2 Monaten ab Zustellung der Räumungsklage, wird die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen, weil § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des BGH für die ordentliche Kündigung nicht einschlägig ist (BGH, Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04). Mit der gestaffelten Kündigung will der Vermieter also absichern, dass das Wohnungsmietverhältnis auch im Falle der nachträglichen Zahlung seitens des Mieters auf jeden Fall endet.

In der vom BGH zu entscheidenden Konstellation hatte das LG Berlin in der Vorinstanz dem Vermieter dieses Ziel versagt: Nach Auffassung des Landgerichts hat die fristlose Kündigung zur Folge, dass das Mietverhältnis mit dem Zugang der Kündigung beendet wird. Die ordentliche Kündigung gehe – so das Landgericht – dann aber „ins Leere“, weil ein bereits beendetes Mietverhältnis nicht noch einmal zu einem späteren Zeitpunkt beendet werden könne. Die ordentliche Kündigung müsse bei dieser Auffassung nach dem Zeitpunkt des Unwirksamwerdens der fristlosen Kündigung wiederholt werden. Dies erfordert einen zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Kündigungsgrund, was aber wegen des zwischenzeitlichen Ausgleichs des Mietrückstandes als Tilgung innerhalb der 2-monatigen Schonfrist nicht der Fall sein wird. Vor diesem Hintergrund läuft dann auch die ordentliche Kündigung ins Leere mit der Folge, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem unzuverlässigen Mieter fortsetzen muss.

Der BGH teilt diese Meinung des LG Berlin in der Grundsatzentscheidung vom 19.09.2018 (VIII ZR 231/17) nicht. Nach seiner Auffassung bringt der Vermieter mit dem Ausspruch der gestaffelten Kündigung zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann greifen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands nachträglich unwirksam wird. Eine davon abweichende Auslegung der Kündigungserklärung sei nur dann angezeigt, wenn dazu belastbare Anhaltspunkte bestehen. Vor diesem Hintergrund akzeptierte der BGH die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung mit dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen des Mietrückstandes beendet wurde.

In der Praxis ist zu empfehlen, dass im Falle einer solchen gestaffelten Kündigung der Vermieter bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausdrücklich darauf hinweist, dass diese auch dann gelten soll, wenn die gleichzeitig erklärte außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch nachträglichen Ausgleich des Mietrückstandes innerhalb der o. g. Schonfrist unwirksam werden sollte. Dies bietet sich an, um die vom BGH aufgezeigten Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden und damit Risiken zu Gunsten des Vermieters zu reduzieren.

Der Vermieter ist nach den Vorgaben des BGB nur in ausdrücklich geregelten Konstellationen berechtigt, ein Wohnungsmietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen. Will sich der Vermieter vom Mieter trennen, ist in der Praxis eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs häufig. Um Kündigungen von Mietverhältnissen in der Praxis möglichst unangreifbar zu gestalten, bietet sich die Hinzuziehung anwaltlicher Hilfe durch mietrechtlich spezialisierte Anwälte an. Dafür steht die Kanzlei Holthoff-Pförtner mit den beiden Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt Jens Ewelt und Rechtsanwalt Manuel Zdarta, jederzeit gerne zur Verfügung.

 

Unsere Ansprechpartner im Mietrecht:

Jens Ewelt

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Manuel Zdarta

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht